如何理解房地产开发企业开发产品的完工时间的规定?

一般的产品，都是产品完工后，检验合格，才销售的，此时，销售收入确认，成本也就确认了，计税所得额就容易了，但是，对于房地产却不是这样的。

商品房预售制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的一项制度，这项制度允许开发商在房屋未建设完工之前就进行销售，这样，就产生了“期房”。此时房地产开发公司的企业所得税核算就面临一个问题：期房的成本如何确定呢?只有房地产真正完工，企业的计税成本才能最终确定，企业所得税才能得以准确核算。所以，如何界定完工产品，就显得尤为重要了。

我们看看所得税对“完工”是如何确定的：

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(2)开发产品已开始投入使用。

(3)开发产品已取得了初始产权证明。